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Comment choisir une agence immobilière ?

jeu, 14/09/2017 - 10:34
Vous souhaitez mettre en vente, mais comment choisir le prestataire de service que vous ferez travailler ? Que leur demander ? Quels sont les critères importants ? Cet article vous fait un point sur ce sujet.

Comment choisir son agence immobilière ?

 

Vendre un bien de nos jours n’est pas si simple. En effet, il s’agit de s’assurer d’avoir tous les documents nécessaires pour la vente, d’en évaluer le prix, d’en assurer la publicité, de réaliser les visites de façon a séduire les éventuels acquéreurs, de négocier avec le ou les acquéreurs intéressés, de s’assurer de leur financement, point sensible s’il en est en ce moment, de les aider à lever les éventuels obstacles à l’obtention de leur crédit, etc…

 

Vous pouvez vous sentir prêt et apte a tout faire par vous même, vous connaissez le prix de marché de votre bien, en ce cas vous n’aurez pas besoin de la prestation de service que peut vous proposer une agence immobilière.

 

Cependant, de nombreux vendeurs, pour des raisons de disponibilité, de connaissance, de sécurité, de méconnaissance du marché, souhaitent se faire accompagner dans cette démarche.

 

La question se pose alors : quelle(s) agence(s) immobilière choisir ?

 

En premier lieu, faut il en choisir une seule ou plusieurs ? il faut à ce stade lever quelques idées préconçues. Tout d’abord, une fois le bien mis en vente, la concurrence ne s’exerce pas entre agences mais bien entre les différents biens. En effet, à l’heure actuel, la grande majorité des acquéreurs commenceront leur recherche en cherchant un bien sur les sites d’agence, certes mais aussi sur les sites généralistes comme se loger, le bon coin, a vendre a louer, les pages jaunes, logic immo etc… Sur ces sites, ils ne comparent pas les agences mais bien les biens qui les intéressent.

 

La concurrence entre agence a lieu AVANT la prise de mandat, comme tout prestataire de service ou artisan qui vous présentent leur service et devis afin que vous puissiez en choisir un seul. Vous viendrait il à l’esprit de prendre deux artisans pour un même travail ? non, bien sûr. Il en est de même avec les agences immobilières. La concurrence n’a plus lieu après même si vous souhaitez en choisir plusieurs.

 

Certes, certains vendeurs possède un réseau de connaissance et ils peuvent souhaiter continuer à le vendre par eux-même, souvent en sous estimant tout le reste du travail, dont la phase délicate de la négociation, mais aussi la connaissance du marché pour estimé à sa juste valeur le bien à vendre. Mais en ce cas, nous nous retrouvons dans la première situation, où le vendeur se sent en mesure de tous réaliser par lui-même, auquel cas, pourquoi vouloir faire travailler une agence immobilière ? Certaines agences proposent dans le cadre de leur exclusivité la possibilité au vendeur de continuer à le proposer mais de passer le relais après la visite pour effectuer tout le reste du travail, en échange de la moitié de sa rémunération. Cette solution peut être effectivement intéressant quand les vendeurs ont accès à un large réseau d’acquéreur potentiel qu’ils souhaitent solliciter mais ne pas se charger du reste du travail. Ils se chargent alors des visites, contre visite, en sachant qu’aucune sélection n’est faite et que cela entraîne obligatoirement un certain nombre de visites inutiles. Cela reste en ce cas une exclusivité.

 

Dans tout les cas il est donc préférable de choisir une agence que de diffuser sur plusieurs. Par contre, il ne faut pas se tromper dans son choix. C’est pourquoi quand vous recevez des agences immobilières, vous devez leur poser un certains nombres de questions si elles ne vous présentent pas leurs services et organisation d’elle-même.

 

Un bien mis en vente ne sera pas plus visible s’il est diffusé par plusieurs agence que par une seule, à condition que l’agence choisie diffuse bien sur les bons médias.

 

Il est en effet inutile de diffuser sur pléthore de site car, nous en faisons tous l’expérience, nous ne cliquons en général que sur les liens des trois premières pages des moteurs de recherche comme Google ou Bing. Il faut donc que le bien soit visible sur les sites que l’on retrouve habituellement sur les trois premières pages. Il est assez facile d’identifier ces sites en faisant une recherche dans Google et en tapant par exemple « maison 4 chambres » et le nom de la ville concernée. Vous verrez vite alors les sites qu’il faut retenir. Vous pouvez le faire pour votre bien en tapant une requête comme si vous cherchiez un bien similaire a celui que vous voulez vendre.

Il ne vous reste plus alors qu’à demander aux agences que vous recevez  la liste des médias sur lesquelles elles communiquent.

 

Vient ensuite l’estimation. Une estimation, d’où qu’elle vienne, a une durée de validité limitée. Cela se comprend aisément car suivant la conjoncture, les prix baissent ou montent. Inutile de s’y prendre trop tôt, il faut faire estimer son bien au plus proche du moment de la mise en vente réelle.

De plus une estimation dite gratuite n’a de valeur que le prix que l’on paye, c’est-à-dire pas grand chose. Une estimation sans mandat à la suite a de forte chance de n’être pas dans le prix de marché. Certaines agences s’en font même une spécialité. Elles comptent en effet sur un phénomène bien connu qui veut que l’on écoute le porteur de bonne nouvelle et non l’annonciateur de « chose qui fâche ». Ceci dans le seul but de prendre le bien en vente en mandat simple en décourageant le vendeur de le donner en vente à celle qui ont annoncé une estimation plus proche du prix de marché (et en ce moment forcement plus basse) en évitant que le vendeur ait une chance de le vendre par lui-même. Fort heureusement, la majorité des agences immobilières ne travaillent pas ainsi.

 

Une estimation n’est pas parole d’évangile ni un processus scientifique. Cela tient plus d’un art dans lequel se mélange la connaissance du secteur, l’utilisation des données de vente réelle pour des biens équivalent et des biens qui ne se vendent pas, la prise en compte de l’évolution du marché et de la demande des acquéreurs.

Elle doit donc obligatoirement être comprise dans une fourchette. Il est préférable de faire réaliser l’estimation par l’équipe entière de l’agence lorsque le bien s’écarte d’un standard ou se situe dans une zone à faible ou moyenne densité. Il est plus facile d’estimer un appartement au centre de Paris où les prix au m² sont relativement bien connus que dans nos campagnes française ou pas une maison de se ressemble. Une estimation commune évite les effets « coup de cœur » ou « repoussoir » du conseiller immobilier vis-à-vis du bien, phénomène bien humain contre lequel il n’est pas toujours facile de lutter. En conséquence, une agence qui a plusieurs conseillers et qui fait régulièrement des ventes aura une estimation en général plus fiable qu’une agence comprenant très peu de personnel et qui font peu de vente dans l’année.

 

Ainsi, interrogez les agences sur la façon dont ils font l’estimation. Quelles sources utilisent ils ? font ils confirmer leur estimation par leur équipe ? combien sont ils ? combien font ils de vente par an ? revoient ils leurs estimations durant la vie du mandat ?

 

Dans tout les cas, une estimation ne PEUT PAS se faire en utilisant les prix affichés dans les petites annonces car cela ne reflète rarement le prix réel de vente. On constate en effet une surestimation générale des biens proposé par les particuliers en comparaison des prix vendu lors de la signature d’un compromis.

 

De même, une estimation ne PEUT PAS se faire sans visiter le bien physiquement, sans prendre un maximum de renseignement par écrit, sans mesurer les surfaces ou sans contrôler les plans cotés quand ils existent.

 

Vous serez alors plus à même de juger de la pertinence de l’estimation, quel que soit son niveau.

 

N’oubliez pas que le prix de mise en vente est toujours un choix du vendeur. Libre à lui d’écouter ou non l’estimation du conseiller immobilier.

 

Après la partie publicité et estimation, le point à vérifier est la façon dont l’agence travaille avec les vendeurs comme avec les acquéreurs. Il n’y a pas de solution unique et chaque cas mérite une attention poussée pour identifier la solution la plus appropriée. Par exemple, un bien peut être proposé en investissement locatif ou pour habiter, les vendeurs peuvent avoir besoin d’une rentrée d’agent très rapide ou ne pas être pressé. Bref, pour un même bien, la stratégie de commercialisation sera différente en fonction des objectifs des vendeurs. Vous avez reçu les agences, ce sont ils intéressés à vous, a votre projet ? Ont ils pris le temps de discuter avec vous ?

 

De même avec l’acquéreur, comment faire des visites utiles si le conseiller immobilier ne s’intéresse pas à son projet ? l’objectif d’une agence n’est pas de faire des visites mais bien de vendre. Si un acquéreur passe par agence, c’est, entre autre, pour éviter des visites inutiles. Les départs immédiats pour visiter un bien sans découverte a de forte chance d’être infructueuse. De plus, dans cette découverte, une agence professionnelle s’intéressera au budget (montant, nature et part acquisition et part travaux) de l’acquéreur afin de s’assurer qu’il a bien les moyens de son acquisition, voire de le conseiller sur les financements possible pour optimiser son montage financier. Enfin, elle se doit de suivre et aider les acquéreurs dans leur démarche d’obtention de prêt.

 

Une agence qui ne s’intéresse pas aux vendeurs aura de forte chance de ne pas s’intéresser aux acquéreurs, minimisant ses possibilités de vente.

 

De même, interrogez l’agence quand aux services annexes qu’elle peut proposer. Vous avez un bien loué qui donc intéressera des investisseurs. L’agence peut elle proposer une service complet après l’acquisition pour louer et gérer le bien ? Certains acquéreurs seront sensible à cela. L’agence propose t-elle des assurances spécifiques (garantie après vente, garantie revente, etc…) à ses clients ? cela peut être un plus pour séduire certains acquéreurs indécis sur des biens anciens. Est-elle en mesure de contacter des artisans et obtenir des devis pour des travaux que les éventuels acquéreurs seraient dans l’obligation de faire ? Cela peut être utile pour rassurer certains acquéreurs et cela peut faire la différence avec un autre bien avec travaux mais dont l’enveloppe de coût est inconnue.

 

Une des plus forte inquiétude des vendeurs avec un mandat exclusif est le risque de choisir une agence qui ne s’occupe pas du bien et donc se retrouve coincé avec un prestataire de service qui ne fourni pas le service attendu durant 3 mois. Pour s’assurer de la qualité de son travail, il faut que le conseiller vous donne régulièrement des nouvelles et vous propose un plan d’action si les résultats ne sont pas au rendez-vous malgré les moyens mis en oeuvre.

 

Comment va t-elle communiquer avec vous durant la vie du mandat ? Prend t-elle des engagements écrit ? a t-elle mis en place un système d’envoi de compte rendu de visite et d’action ? Accepte t-elle que vous vous désengagiez si elle ne respecte pas ses engagements ?

 

Bien qu’internet représente une part importante des contacts, un nombre significatif d’acquéreurs potentiels s’intéressent à des biens en poussant la porte d’une agence à l’occasion d’une course, d’un passage en ville. Il est important de ne pas se priver de cette source de contact. Dans quelles conditions le conseiller immobilier reçoit-il ses clients ? a t-il une agence physique ou les reçoit-il chez lui ? L’agence t-elle bien placée ? est-elle avenante ? A t-elle une vitrine ?

 

Dernier point, demander à voir la carte du conseiller. En effet, c’est une profession réglementée et tout agent immobilier doit avoir une carte « T » enregistrée à la préfecture, et ses conseillers une carte (attestation d’emploi) délivrée par l’agent immobilier mais elle aussi enregistrée à la préfecture. De plus, il doit vous fournir un document représentant la fiche signalétique de l’entreprise que vous devez théoriquement signer. Cela vous permettra de vérifier que l’agent ou son conseiller à bien le droit d’exercer et d’éviter certains escrocs. De même, l’agence a t-elle un compte séquestre ? si oui, a t-elle bien une attestation de garantie couvrant ce compte ? c’est un effet une obligation légale.

L’avantage d’un compte séquestre est de pouvoir signer les compromis sans passer par le notaire lors d’un dépôt de séquestre, gagnant ainsi en réactivité et rapidité.

 

Ainsi, en questionnant l’agence sur tous ces points, vous avez toutes les informations pour choisir au mieux le prestataire de service avec qui vous pourrez travailler en toute sérénité et avec efficacité.

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